Ипотека

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Михаил Бондарев Автор статьи

2

Когда квартира в ипотеке и жизнь подкидывает нам новые заботы и обстоятельства, что заставляют нас задуматься о продаже квартиры. Встает остро вопрос, можно ли продать квартиру которая в ипотеке и купить другую по ипотеке?

Вот тут первым делом понадобится обязательно поставить в известность банк, о своих намерениях. Совершать какие-либо сделки с этой квартирой без его разрешения запрещается. Эти нормы отражены в Федеральном Законе № 102 и неукоснительно соблюдаются регистрирующими органами. В базе Росреестра находятся данные о наличии обременения, и зарегистрировать какие-либо изменения в ЕГРН не получится.

Ваше решение о досрочном погашении ипотечного кредита вряд ли будет воспринято банком положительно. А также следует внимательно почитать договор, который был подписан при его оформлении. Банк вправе обозначить штрафную сумму за досрочное прекращение договора, ведь потеря процентов совершенно невыгодна. Хотя, если срок выплаты уже подходит к концу, вполне вероятно, что банк пойдет Вам навстречу.

Если же вопрос в том, что площадь ипотечной квартиры семью уже не устраивает, то возможен вариант перекредитования в том же кредитном учреждении. Это значит, что обременение будет снято и заключен договор на покупку другого жилья.

Чаще причинами продажи ипотечной квартиры и приобретение другой являются, когда:

• молодая семья постепенно расширяется, рождаются дети, и жилье становится тесным для всех, тогда остро встает вопрос обмена имеющегося на большую по площади;
• обратной является ситуация, когда обстоятельства сложились так, что семья стала меньше по причине развода или старшие дети покинули родительский дом. Принимается решение имеющееся жилье в целях экономии поменять на меньшее;
• у заемщика сложилась трудная финансовая ситуация, в результате которой нет возможности оплачивать кредит;
• переезд в другой город и смена постоянного места жительства.

Как продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку?

Отметим, что продать ипотечную квартиру хоть и сложно, но возможно. Основной проблемой будет лишь присутствие в сделке еще одного лица – банка, который будет играть, главную роль.

Важно! Без согласия банка никаких действий с залоговой недвижимостью произвести не получится.

Разберем 3 варианта продажи и покупки квартиры в ипотеку:

Досрочное погашение ипотечного кредита

Это тот момент, когда найден покупатель, который согласен выплатить сумму, равную остатку долга по ипотеке, и банк согласен досрочно расторгнуть договорные отношения с заемщиком.

Рассмотрим алгоритм досрочного погашения ипотеки:

1. Между продавцом и покупателем заключается нотариальное соглашение о внесении задатка. Обязательно здесь прописываются все условия относительно снятия обременения и суммы задатка в размере остатка долга по ипотеке;
2. Полученный продавцом от покупателя задаток вносится в счет погашения кредита. Подтверждением будет справка, взятая в банке о том, что задолженность погашена. Банк выдает также документы, на основании которых возможно снять залоговые обязательства;
3. Продавец с полученными документами направляется в Росреестр, где составляет соответствующее заявление о снятии обременения.

Для подтверждения факта отсутствия задолженности у заявителя и согласия на снятие обременения в регистрирующий орган приглашается представитель банка.

Только после того, как продавцу на руки будет выдана выписка из ЕГРН с отсутствием данных об ограничениях, можно совершить сделку и зарегистрировать ее в Росреестре.

После продажи квартиры, можно найти другую и снова обратиться в банк за оформлением нового ипотечного кредита.

Перепродажа или переуступка своих обязательств другому гражданину

Это тот случай, когда покупатель намерен взять ипотеку на приобретение квартиры, которая находится в залоге у банка и продавец еще не погасил свой кредит за нее.

Тогда продавец обращается в банк с заявлением о переуступке своих долговых обязательств покупателю. Только после одобрения банка возможно произвести такую сделку. При этом первоначальным взносом будет выступать остаток задолженности по кредиту продавца.

Удобно совершать такую процедуру в одном и том же банке. Тогда вряд ли вы получите отрицательный ответ, и все мероприятия по переоформлению банк произведет самостоятельно.

Прибегнуть к помощи банка по продаже квартиры

Может сложиться ситуация, когда заемщик не имеет возможности самостоятельно искать покупателя и совершать сделку по продаже жилья. В этом случае он может обратиться в банк с просьбой представлять свои интересы в этом вопросе.

По заявлению заемщика банк начнет заниматься поиском и реализацией квартиры, но следует помнить, что его не интересует ваша выгода. Банку важно лишь вернуть долг по ипотеке. Такой вариант, как правило, выбирают те, кто неспособен более исполнять долговые обязательства перед кредитным учреждением и готов любой ценой избавиться от них и недвижимости, ставшей их причиной.

Документы для продажи квартиры по ипотеке

Продажа ипотечного жилья потребует сбора ряда документов. Все они необходимы для проведения сделки по продаже и переходу прав собственности другому лицу. Полный пакет документов будет состоять из:

• паспорт продавца;
• выписки из ЕГРН;
• технического паспорта на квартиру (при отсутствии, рекомендуем сделать заранее, срок изготовления от недели до месяца);
• копии лицевого счета о прописанных в квартире граждан;
• справки от управляющей компании и других организаций по коммунальным платежам об отсутствии задолженностей;
• если квартира куплена в браке, то согласие супруга на продажу недвижимости (оформляется у нотариуса);
• документ об оценки квартиры — подробнее об оценки читайте здесь.

Пакет документов следует передать в орган Росреестра или МФЦ при регистрации прав за новым собственником. Покупатель при оформлении ипотечного кредита на квартиру обязан предоставить в банк документы по требованию кредитора:

• паспорт продавца;
• справка о доходах с места работы.

Но могут быть затребованы дополнительные сведения, подтвержденные документально.

Ситуации, которые могут возникнуть

Чаще всего возникают проблемы с продажей квартиры, которая находилась в собственности у заемщика менее пяти лет. Это связано с уплатой налога в бюджет и сумма его довольно большая.

Подробнее читайте:Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога?

Как вариант, это документально занизить цену продажи. Поскольку все сделки с залоговым имуществом должны производиться только с согласия банка, то придется договариваться. Чаще банк интересует только собственная выгода, и он может на это пойти.

Сложнее вариант с поиском покупателя при переезде в другой город. Тогда заемщик должен не просто найти покупателя, готового закрыть имеющийся ипотечный долг, но и найти другую квартиру, на которую снова придется брать ипотеку. Только желание потратить время, но добиться цели даст свои результаты. Хотя банки не всегда готовы идти навстречу в таком вопросе.

Читайте также:Как проводится оценка квартиры для ипотеки?

Как продать квартиру в ипотеке — реальный опыт риэлтора!