Аренда и Сдача

Арендодатель и арендатор: кто это такие?

Михаил Бондарев Автор статьи

0

Сегодня арендные отношения являются популярной формой взаимодействия собственников имущества и заинтересованных в его эксплуатации лиц. Аренда должна оформляться соответствующим письменным соглашением, где сторонами выступают арендодатель и арендатор.

Законодательство наделяет обе стороны сделки: собственника объекта, передаваемого в рамках арендных отношений, и того, кто будет временно им распоряжаться, рядом прав и обязанностей. Какими? Разберем эти моменты подробнее.

Образцы договоров:

• договор аренды офиса;
• договор аренды квартиры;
• договор аренды нежилого помещения;
• договор аренды земельного участка.

Кто такой арендодатель?

Понятие арендодателя закреплено в ст. 608 ГК. Предоставлять имущество в аренду может законный владелец (физическое или юридическое лицо) либо его представитель, наделенный соответствующими полномочиями.

Иными словами арендодатель, лицо сдающее свой объект: землю, автомобиль, квартиру или оборудование в аренду другому лицу.

Права арендодателя

Собственник объекта, который передается во временное пользование в рамках арендных обязательств, обладает следующими правами:

• оформить отношения с арендатором договором в письменном виде, который впоследствии можно перезаключить после окончания установленного срока либо отказаться от перезаключения;
• преждевременно прекратить (расторгнуть) договор аренды на условиях, которые в нем прописаны, либо в связи с неисполнением другой стороной существенных условий соглашения;
• установить размер арендной платы, согласовавший ее с арендатором;
• в случае с жилым помещением не возражать на вселение иных лиц, ведущих с арендатором совместное хозяйство (супруг (супруга), несовершеннолетние дети);
• требовать соблюдения правил пользования арендованным имуществом, своевременной оплаты ежемесячных платежей, установленных договором;
• в любое время, но по согласованию с арендатором, проверять состояние объекта, переданного во временное пользование;
• требовать приведения состояния имущества в первоначальный вид по истечении срока аренды (с учетом нормального износа);
• требовать возмещения убытков, связанных с полной или частичной утратой имущества по вине арендатора.

Обязанности

В соответствии с нормами ст. 611 и 616 ГК арендодатель обязан:

• предоставить имущество второй стороне соглашения об аренде в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (например, в случае с жилым помещением оно должно быть пригодным для проживания);
• передавать арендатору объект со всеми принадлежностями и документами, к ним относящимися (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если без них невозможно пользоваться имуществом;
• производить капитальный ремонт имущества, переданного по соглашению об аренде (если иное не предусмотрено договором, правовыми актами или законом).

Кто такой арендатор?

Арендатор — это лицо, принимающее на себя ответственность по эксплуатации и сохранности имущества собственника в рамках арендного договора. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Ответственность закрепляется за этой стороной договора на весь его срок действия.

Виды арендаторов

Выделяют два вида арендаторов:

• субарендаторы, которым делегированы права пользования по договору субаренды. При этом важно понимать, что срок субаренды не должен превышать срок аренды. Собственник имущества вправе ограничить возможность передачи имущества в субаренду, указав это отдельным пунктом в соглашении с арендатором;
• «якорные» арендаторы – организации или индивидуальные предприниматели, принимающие довольно крупную часть площади в торговом комплексе (от 5 до 15 процентов от общей площади всего комплекса).

Права арендатора

Знание своих прав дает возможность использовать объект договора аренды на законных основаниях:

• получить во временное пользование имущество собственника, пригодное для эксплуатации и в полном соответствии с характеристиками, указанными в договоре;
• пользоваться имуществом на протяжении всего срока действия соглашения;
• заселить в жилое помещение своего супруга и малолетних детей (в случае с арендой квартиры, части квартиры, дома и т.д.) . Заселение иных лиц должно происходить только с согласования собственника;
• требовать возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора по вине арендодателя (без предварительного предупреждения и отсутствия нарушений со стороны арендатора);
• требовать оплаты произведенных неотделимых улучшений предмета договора аренды, которые были произведены с согласия его собственника (арендодателя);
• обладает преимущественным правом при продлении и перезаключении договора на новый срок.

Обязанности

Помимо прав арендатор должен знать свои обязанности в отношении полученного на время имущества:

• производить оплату в соответствии с установленными договором условиями (в указанной сумме без просрочек);
• содержать объект, полученный во временное владение, в должном виде — обеспечить его сохранность в течение всего срока действия соглашения. В случае частичной или полной утраты по вине арендатора, он обязан возместить собственнику ущерб;
• вернуть владельцу имущество по прошествии срока аренды в состоянии не хуже, чем в котором оно было получено, с учетом нормального износа;
• производить текущий ремонт арендованного имущества за свой счет;
• нести в полной мере расходы по содержанию объекта, если иные условия не прописаны в договоре.

Чем регулируются отношения арендатора и арендодателя?

Отношения между собственником имущества и его арендатором могут основываться на условиях договора аренды. Граждане и юридические лица свободны в его заключении и вправе прописать все существенные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Необходимым является установление условий досрочного расторжения соглашения об аренде. Оно может быть произведено в добровольном порядке по согласованию сторон либо в судебном.

В соответствии с требованием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сделки по аренде должны подвергаться государственной регистрации, если заключены на срок более одного календарного года.