Аренда и Сдача

Бизнес на посуточной аренде квартир: все тонкости

Некоторые граждане рассматривают сдачу квартир в качестве источника дохода. Одним выгоднее пустить квартирантов долгосрочно и регулярно получать платежи, а кому-то – сдавать посуточно во временное пользование. Второй вариант зачастую приносит больший доход и прекратить такой бизнес гораздо проще. Насколько все легко на самом деле?

Варианты старта посуточного бизнеса

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

  1. Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
  2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
  3. Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?

Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.

Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.

На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:

1. Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);

2. Уровень комфорта:

  • хороший ремонт;
  • чистая исправная сантехника;
  • электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
  • кондиционер;
  • часто интересуются наличие двуспальной кровати;
  • диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
  • шкаф;
  • посуда;
  • наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.

Какие квартиры пользуются большим спросом?

Доходность бизнеса напрямую зависит от спроса. Поэтому важно не допускать простоя, если хотите получать больше выгоды. Следовательно, квартира должна быть привлекательной для той категории клиентов, которые готовы снимать ее посуточно.

  1. Обратите внимание на статистику популярности жилья в зависимости от количества комнат. Самыми востребованными являются однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные. Большее количество и площадь могут заинтересовать только группы студентов и иногородних рабочих. Но это единичные варианты, которые будут сдаваться не часто.
  2. Ознакомьтесь с ценовой составляющей посуточного найма:
  • Наиболее охотно снимают квартиры в среднем диапазоне (1500 — 3500 руб. за сутки), где имеется приличный ремонт, нормальная мебель, сантехника и бытовые приборы.
  • Жилье бизнес-уровня (3500 — 6500 руб. за сутки) не менее популярны на сегодняшний день. Оно может располагаться в центральных районах, вблизи крупных офисных центров или ВУЗов. Удобная транспортная развязка, близость к достопримечательностям как раз то, что необходимо туристам.
  • Квартиры люкс (от 6500 руб. за сутки), которые могут себе позволить примерно 15 % квартиросъемщиков.
  • И завершают рейтинг эконом-квартиры (до 1500 руб. за сутки), их выбирают не более 10 % граждан, поскольку такое жилье не располагает достаточным комфортом.

Как договориться предпринимателю с хозяином квартиры о субаренде?

Задумывая бизнес посуточной сдачи квартиры в субаренду, нужно знать, что этот факт не следует скрывать от собственника квартиры. Важно правильно преподнести ему эту информацию, чтобы убедить в том, что в этом нет ничего плохого. Как это сделать?

  1. На встречу следует приходить в достойном виде (опрятный, в хорошей одежде) иначе вряд ли хозяин сможет доверять вам. Общение должно быть спокойным, культурным.
  2. Не следует говорить, что квартира будет сдаваться посуточно, собственников эти слова пугают, лучше сказать про субаренду.
  3. Придумайте легенду, что в квартире будут жить разные люди. Например, Вы занимаетесь перезаселением гостей в нашем городе. Приезжают разные люди в командировки, на форумы и выставки и ваша компания занимается размещением этих гостей. Также можно добавить, что у Вас подписаны договора с крупными компаниями и их сотрудники тоже приезжают в наш город, которых необходимо разместить.
  4. Для собственника важно, чтоб человек заехал на длительный срок, квартира оставалась в хорошем состоянии и чтоб он платил вовремя. Важно поставить себя на место хозяина квартиры и презентовать на основании этих пунктов.
  5. Дальше нужно подчеркнуть все плюсы посуточной аренды квартиры от минусов семейной пары или друзей студентов которые снимут жилье. Объясните собственнику:
 Плюсы от посуточного съема  Минусы от съема семейной пары и др.
Проводятся генеральные уборки раз в 5 дней, поддерживается состояния квартиры в надлежащем виде (после каждого человека производится уборка) Здесь уборка проводится редко, генеральная не проводится и вовсе
Квартира не сильно амортизируется (подклейка обоев, при поломке покупка или починка технике), имеется сервисная служба Амортизируется сильно: дети рисуют на обоях, животные портят мебель. Придется выбивать деньги за порчу имущества.
Арендная оплата платиться в срок день в день на карту, на расчетный счет или наличными, без задержек. Могут быть постоянные задержки из-за различных ситуаций: задержали зарплат или сократили и т.д.
Съем квартиры на долго с подписанием долгосрочного контракта на 11 месяцев с пролонгацией Различные непредвиденные обстоятельства: уволили — переехали в более дешевое или разругались студенты — съехали.

Расскажите о затратах и потере времени, когда люди съезжают, что нужно снова:

  • давать объявления;
  • обзванивать агентства недвижимости;
  • показывать ездить квартиру;
  • платить процент риелторам;
  • теряете прибыль из-за простоя квартиры.

Важно знать!  Какие бывают схемы обмана при поиске арендной квартиры?

Пошаговая инструкция запуска бизнеса посуточной сдачи квартир

Для запуска бизнеса предпринимателю понадобиться около 25 000 рублей первоначального капитала: 15 000 (аренда) + 5 000 (закупка необходимого: подушки, белье постельное и др.) + 5 000 (реклама). Возможно меньше в зависимости от региона.

Соблюдайте простые правила:

  1. Найдите квартиру в хорошем районе города, которая вероятнее всего будет пользоваться спросом для посуточной аренды. При этом ориентируйтесь на такие категории клиентов, как туристы, командировочные, студенты и т.д.
  2. Желательно найти квартиру с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. Если чего-то не будет хватать, придется докупить — создав комфортные условия для клиентов.
  3. Договоритесь с хозяином квартиры о пересдаче другим квартирантам, обязательно в договоре должен быть прописан пункт о субаренде.
  4. Сделать качественные фото квартир с широкоформатным объективом, так они будут смотреться больше и красивее.
  5. В начале подайте объявление на сайт Авито, максимально распишите достоинства жилья. Далее можно дополнительно дать объявления на онлайн площадках:
  • Booking;
  • Airbnb;
  • Ostrovok.

Модерация объявлений проходит около 2 недель.

Лайфхак: Застилайте кровать чистым постельным бельем самостоятельно, повышая тем самым сервис. У некоторых конкурентов клиентам приходится заправлять самим кровать.

На начальном этапе потребуется один человек для уборки и стирки. После того как успешно на вас будет работать 2 квартиры, можно задуматься об ИП, чтоб обслуживать корпоративных клиентов и заключать договора с крупными компаниями.

После расширения бизнеса до 5 квартир и выше, Вам понадобиться система управления — OtelMS. Где удобно следить за выселением и заселением клиентов. Стоимость её составляет за 7 квартир 2500 рублей в год.

А если начального капитала нет, что тогда? Как начать бизнес на посуточной аренде квартир, без денег? Смотрите видео и узнаете, как можно подзаработать действительно рабочим способом.

Какие потребуются документы для сдачи квартиры?

Для оформления договора наймодателю (арендодателю) потребуются документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения квартирой;
  • основание для возникновения права: договор сделки, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
  • нотариальное согласие от собственника жилья;
  • договор долгосрочной найма (аренды) и согласие собственника, если квартира сдается на условиях поднайма (субаренды).
  • для командировочных — приходный кассовый ордер по форме КО-1.

Со стороны нанимателя (арендатора) необходимо предоставить оригинал и копию паспорта (страницы с фотографией и пропиской).

Юридически грамотный договор, помогут составить профессиональные юристы — обратитесь к юристу-консультанту.

Пункты договора

Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.

Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:

  • полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
  • определенный срок проживания;
  • размер арендной платы за сутки и за весь срок;
  • порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
  • права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
  • ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
  • полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.

Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).

Скачать бланк и образец типового договора найма

Официальное оформление деятельности по сдаче квартир

Законодательство не запрещает извлекать доход от сдачи квартиры физическому лицу без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, с любого дохода граждане обязаны уплачивать налог.

Если посуточная сдача жилья в аренду становится вашим постоянным бизнесом, хорошо бы оформить его официально. Особенно, когда речь идет о нескольких объектах недвижимости. Для ИП преимуществом будет возможность не только работать легально, но и зачесть период деятельности в страховой стаж за счет ежегодной уплаты страховых взносов в ПФР.

Какие нужно платить налоги?

Рынок посуточного найма (аренды) жилья в большинстве своем является теневым. Граждане получая доход не торопятся платить с него налоги. Тем же, кто планирует легализовать свой бизнес, следует знать, его размер.

1. Для физических лиц — НДФЛ в размере 13 % с суммы полученного дохода:

  • предоставить декларацию о доходах — в срок до 30 апреля 2019.
  • уплатить налог — до 15 июля 2019.

Пример. Рассмотрим ситуацию, когда гражданин в течение 2018 года сдавал квартиру за 2000 руб. в сутки. В итоге его годовой доход составил 480 тыс. рублей, с которых необходимо заплатить НДФЛ в размере:

480 000 × 13 % = 62 400 рублей.

1. Для индивидуального предпринимателя — обязательным является выбор системы налогообложения, по которой будет производиться расчет суммы налога. Это может быть только доходы, облагаемые по ставке 6 %, либо доходы за минусом расходов по ставке 15 %.

Дополнительно для ИП существуют обязательные страховые платежи в Пенсионный фонд и ФСС, размер которых не зависит от того, получили ли в текущем году прибыль — подробнее читайте здесь.

Что будет за неуплату налогов?

Нелегальный бизнес может стать причиной неприятных ситуаций с законом. Можно годами извлекать выгоду от такого рода бизнеса и не знать проблем, а можно в одночасье стать фигурантом уголовного дела.

Если налоговиками станет известно о том, что вы ведете свое дело и не платите налоги, то неминуемо наложение административной ответственности в виде взыскания основной суммы долга + пени за задолженность и штрафов.

Худшим вариантом развития событий станет возбуждение уголовного дела по статье 198 УК «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов», что грозит штрафом от 100 до 300 тыс. рублей или лишением свободы сроком до одного года.

Подводные камни при сдаче квартир посуточно

Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:

1. Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):

  • составляйте грамотный договор;
  • как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.

Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;

2.  Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;

3. Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.

Ошибки в бизнесе на посуточной аренде

Перечислим самые распространенные ошибки:

  1. Квартира находится в районе, без спроса по посуточной аренде. Для этого предварительно следует проанализировать места с максимальным спросом (это можно сделать, подав объявление на Авито по тому району, где хотите взять квартиру, и посмотреть, насколько много будет звонков).
  2. Набирают много квартир для аренды, но в итоге оказывается, что на них нет того потока клиентов, сколько хотелось бы. Например, бизнесмен взял в субаренду 2 квартиры и увидел, что на них есть спрос. Он решил расшириться до 5, но спрос остался на прежнем уровне. В итоге, заняты только 1-2 квартиры, остальные стоят. Поэтому необходимо сначала иметь достаточную клиентскую базу, только после уже расширяться.
  3. Не уделяется внимание маркетингу. Объявления должны размещаться на всех самых популярных интернет-площадках.
  4. Не уделяется внимание сервису. Объявление должно сопровождаться красивыми фото, гостя нужно встретить, рассказать, где что находится, инфраструктура поблизости.
  5. Не подписывается договор с гостем. Договор необходимо подписывать с каждым гостем обязательно. Также обязательно должен быть договор с собственником, где есть пункт о субаренде.
  6. Не состоит в партнерских отношениях с коллегами. В каждом крупном городе есть чаты, сообщества посуточников. Такие чаты помогают, при большом спросе на жилье и его фактическом отсутствии в настоящий момент, есть возможность договориться с другим коллегой о размещении гостей в квартире, которая может оказаться свободной у него. При этом можно договориться с коллегой о небольшой комиссии.

Ведение бизнеса по сдаче жилья в краткосрочную аренду является выгодным, особенно, когда в наличии имеется несколько свободных квартир. Важно сделать правильный акцент на их местоположение и рекламу.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (499) 755-86-31 (Москва)

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

8 (800) 350-32-83 (Россия)

Предыдущий

Как делиться наследство между наследниками первой очереди по закону

Следующий

Где получить домовую книгу на частный дом?