Покупка квартиры

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином «юридическая чистота» обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

К негативным последствиям приобретения квартиры можно отнести:

  • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку,
  • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

Проверке нужно подвергать и покупаемую в ипотеку жилплощадь, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на эту квартиру и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту.

Как проверить квартиру на чистоту: этапы

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся свидетельство или выписка из ЕГРН, а также свидетельство о наследстве, один из договоров: купли-продажи, дарения и другие. Любые исправления, которые там могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. Это можно сделать путем сверки обстановки с имеющимся техническим планом. Осмотрите квартиру визуально. Если имеются несовпадения, то делайте вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже у одного владельца лучше попросить полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Важно! В случае наличия судебных споров, посмотрите на дату их возникновения. Закон устанавливает срок исковой давности в три года, по истечении которого станет невозможно предъявить права на квартиру. Важен  и тот факт, что по полученной в наследство жилплощади могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

  • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
  • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, а они могут быть значительными, лягут на кошелек нового владельца.

Обязательно внесите в договор купли-продажи в ответственность продавца пункт о том, что плата по коммунальным платежам должна быть внесена полностью.

Уточним, что выписку из ЕГРН запросить может только собственник квартиры, а также лицо, представляющего его по доверенности. Поэтому попросите продавца заказать ее заранее. Если запрашивать выписку в Росреестре или через МФЦ, уйдет некоторое время на обработку запроса. Но на сайте ведомства можно получить намного быстрее, хотя она будет не настолько полной.

Проверка по интернету

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно, — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения.

Заказывается выписка при помощи электронного сервиса на сайте Росреестра посредством заполнения специальной формы. Результат можно получить, как в виде электронного документа, так и на бумаге.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

  • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтера, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
  • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
  • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
  • если в документах имеются исправления, они должны обязательно заверяться по всем правилам делопроизводства (иметь подписи и печати уполномоченных лиц);
  • сверьте каждый документ друг с другом, там везде должен быть указан конкретный объект с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
  • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
  • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

Видео: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Предыдущий

Приватизация квартиры: пошаговая инструкция 2017 год

Следующий

Оформление гаража в собственность: пошаговая инструкция