Покупка квартиры

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски

Михаил Бондарев Автор статьи

1

Один из способов покупки недвижимости в новостройке – переуступка прав. В отличие от обычного договора, покупатель приобретает жилье не у застройщика, а у другого физического или юридического лица. Популярны вопросы о том, какие риски предполагает переуступка и на каком этапе строительства проводится, расскажем в нашей статье.

Возможна ли покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме?

Есть несколько видов договоров на покупку жилья в новостройке. Выбор зависит от стадии строительства на данный момент:

1. Долевое участие. Заключается в период от первых этапов стройки до принятия МКД госкомиссией. Заключается с застройщиком.
2. Переуступка прав/требований. Период тот же, однако подписывать документы будет физическое или юридическое лицо, которое уже выкупило долю у строительной компании. Количество переуступок не ограничено.
3. Предварительная купля-продажа. Используется, когда МКД уже сдан в эксплуатацию, но документы о собственности еще не готовы. Этот период может длиться до 1 года, иногда вопросы прав собственности решаются только через суд.
4. Стандартный договор купли-продажи. Применяется, когда квартира уже имеет владельца со свидетельством о праве собственности.

Таким образом, переуступка прав – это процедура, которая не может проводиться в сданном доме.

Как проходит переуступка прав?

Подписание соглашения о переуступке возможно с первых этапов строительства до момента сдачи МКД в эксплуатацию. Обычно некое физлицо заключает договор долевого участия и выкупает квартиру в строящемся доме. Сделка проходит в соответствии с требованиями законодательства, договор заносится в Росреестр. Покупатель является владельцем недостроенного жилища и имеет право на перепродажу. Допустимо проводить процедуру несколько раз, однако каждая сделка предполагает изменение в договоре долевого участия в разделе наименования покупателя.

Плюсы и минусы

Главный плюс процедуры в том, что иногда продавцу срочно нужны деньги и он готов отдать квартиру дешевле, чем приобретал. Однако стоит помнить, что переуступка – это покупка не самой квартиры (так как ее еще не существует), а прав требования на нее. До момента сдачи МКД в эксплуатацию могут произойти различные непредвиденные обстоятельства, в том числе банкротство застройщика, из-за которых покупатель потеряет и жилье, и часть уплаченных средств. Также среди сделок по переуступке высок процент мошеннических.

Риски покупки квартиры по переуступки прав в сданном доме

Неоднократный переход прав владения представляет некоторую опасность для покупателя. Возможные риски:

1. Наличие у продавца непогашенного долга. Этот нюанс прописывают в договоре, важно согласовать способы погашения. Долг может стать причиной судебных разбирательств и даже потерей объекта недвижимости.
2. Опасность «двойной» продажи. Это ситуация, когда мошенники одновременно передают объект нескольким людям. Избежать ее можно, не передавая деньги до тех пор, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре.
3. Проблемы с документами. Изменения, происходящие с квартирой и ее владельцем, должны быть подтверждены документально. Покупателю понадобятся все договоры о переуступке прав. Сделки должны легко отслеживаться и быть прозрачными. Также потребуется одобрение застройщика на все проведенные операции. Если продавец состоит в браке, понадобится согласие его супруга.
4. Банкротство застройщика. В этом случае пострадавший покупатель получит возмещение, рассчитанное по цене квадратного метра, определенной застройщиком. Хотя допустимо провести собственную оценку и обратится в суд, присутствует риск потери денег.

Также полезно учитывать, что условия первоначального договора, в том числе цена, не изменяются после переуступки. Допустим, застройщик передал квартиру гражданину Иванову за 1 млн. рублей. Петров оформил договор переуступки и забрал жилье себе, выплатив 1,5 млн. руб. Если Петров захочет разорвать договор, застройщик не вернет ему переплаченные 500 000.

Покупатели нередко сталкиваются с мошенниками или попадают в сложные финансовые ситуации. Чтобы их избежать, нужно внимательно изучать документы. Желательно нанять опытного юриста.