Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога
Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.
Важно знать! Какой налог должен заплатить физическое лицо с продажи квартиры в 2024 году?
Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2024 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование.
Как не платить налог с проданной квартиры?
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:
- получена по наследству или дарственной между близкими родственниками;
- была приватизирована;
- была передана в результате ренты по договору с пожизненным содержанием иждивенца;
- если продается единственная недвижимость с 2020 года (новое условие!).
Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.
Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет
Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.
В 2024 году сумма вычета не изменилась и составляет 1 миллион рублей.
Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.
Рассмотрим применение имущественного вычета на практическом примере:
Гражданка М. продала квартиру за 1,4 млн.рублей, которую приобрела годом раньше. Поскольку досталась ей квартира по договору дарения от родственника, то фактических расходов на приобретение она не понесла. Рассчитать НДФЛ можно следующим образом. Налогооблагаемая база составит:
1,4 млн. – 1 млн. = 0,4 млн. рублей.
Вот с этой суммы и будет исчислен налог по ставке 13%:
0,4 млн. × 13% = 52 тыс.рублей.
Эти средства гражданка М. должна заплатить в бюджет.
Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.
В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.
Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.
Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру
При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.
Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки. Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.
Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.
Например: гражданин Д. приобрел квартиру в собственность стоимостью 3,8 млн.рублей, оформив договор купли-продажи на эту же сумму. В следующем году он продает эту квартиру фактически за 4,1 млн.рублей, уговорив при этом покупателя указать в договоре 3,8 млн. В итоге гражданин Д. сокрыл разницу, которая по сути является доходом от сделки и облагается налогом в 13%. Но, поскольку сумма понесенных расходов на приобретение оказалась равна сумме полученных доходов (что подтверждено документально), то в казну ему уплачивать ничего не нужно.
Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:
НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.
Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.
Как воспользоваться льготой?
Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2021 года, то отчитаться нужно до 30.04.2023 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.
К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.
Минимальная стоимость жилья
До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.
С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.
Пример. Гражданин К., продавая квартиру, указал в договоре купли-продажи стоимость квартиры в 1,5 млн. рублей, при этом кадастровая стоимость ее определена в размере 2,4 млн. рублей.
Рассчитывая налог, кадастровая стоимость обязательно учитывается, и минимальная продажная стоимость квартиры может составлять не менее 70% от нее:
2 400 000 × 70% = 1 680 000 млн. рублей.
Налоговый орган, проведя проверку, увидит нарушение законодательства и привлечет гражданина К. к уплате налога с суммы 1,68 млн. рублей, что составит:
1 680 000 × 13% = 218 400 рублей.
При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.
Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.
Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.
Читайте также: Как вернуть 13% с покупки квартиры?
Как не платить налог с продажи квартиры?
В видео рассказывают на примерах, продажи недвижимости минимального положенного срока с советами и секретами уменьшения налогообложение.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Как так, минимальная стоимость квартиры при расчете налога, разве не с разницы считается?
ТО ЕСТЬ ПРОДАЁТ ЗА 1.5 МЛН., А ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ МИНИМУМ 1.68 МЛН., ЗНАЧИТ ОН ДОЛЖЕН ЗАПЛАТИТЬ 1.68-1.5=0.18 И С ЭТОЙ СУММЫ УЖЕ 13%. РАЗВЕ НЕ ТАК ПРАВИЛЬНО?
Нет, согласно, статьи 214.10 НК, с кадастровой стоимости. Здесь идет речь о занижении стоимости квартиры, чтобы уйти от налогового обязательства, поэтому ввели такую проверку.
А может быть 1680000-1000000=680000 и с них уже 13 %?
Нет, Вы путаете с имущественным вычетом! Речь вообще не об этом.
Здравствуйте. Если при покупке квартиры не воспользовались налоговым вычетом, который можно использовать 1 раз. При продаже это не учитывается?
Можно в таком случае воспользоваться, уменьшив налоговую базу при продаже на сумму налогового вычета, положенного вам как покупателю, в размере не более 2 млн. руб.
Если я купил квартиру по ДДУ за 1.7 миллиона, потом потратил пол-лимона на ее отделку (квартиры сдавались без отделки) и продал ее за 2.4 миллиона, то какой налог я должен платить?
Если сможете документально подтвердить расходы на отделку, то возможно снизить налоговую базу на сумму расходов, т.е. 1,7 млн. + 0,5 млн. = 2,2 млн. остается разница (доход) 200 тыс.
Если я купила квартиру в апреле 2018 г, за 1,35 млн, сейчас хочу продать за 1,7 млн., в собственности менее 3 лет, в собственности есть еще дом, поэтому даже после трех лет когда они пройдут, все равно придется платить налог. От какой суммы платить налог? и вообще возможно ли избежать?
А если квартира досталась по наследству не по 1 линии наследования и не одному наследнику, а нескольким. При продаже квартиры до 3-х лет владения как будет исчисляться налог? Кадастровая стоимость 1 доли — 1,5 млн.
Квартира досталась по наследству от мамы в январе 2021 года. Собираюсь ее продать за 950 тысяч рублей в июне 2021 года. Возьмут ли налог с продажи квартиры?
Да, вам следует оплатить налог.
Здравствуйте!
Квартира куплена в сентябре 2021 года. Правильно ли я понял, что если продать квартиру в октябре 2024 года (квартира на тот момент будет более трёх лет в собственности), то налог с продажи платить не нужно???
Благодарю.