Бесплатная консультация юриста
Москва
Санкт-Петербург

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Документы:

Читайте более детально заполнение договора купли-продажи комнаты в коммуналке.

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (499) 938-92-08 Москва, Московская область
+7 (812) 425-69-78 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 301-67-94 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Комментарии: 12

  1. Представитель собственника продаёт комнату в коммунальной квартире, оповещение соседям, как первоочередным потенциальным покупателям не было. Но при этом представитель собственника пускает нового жильца-покупателя этой комнаты, берёт с него залог за комнату, оформляя нотариально и человек проживает больше двух месяцев в квартире. Когда обратился собственник к представителю о том, что его интересует вопрос приобретения данной комнаты цена от первоначальной суммы была завышена. Как поступать в этой ситуации?

  2. Можно ли продать комнату муниципалитету, администрации города? Так как большая площадь равна цене квартиры даже по кадастровой цене, что делает ее продажу на рынке недвижимости просто невозможным.

  3. Большая коммуналка в центре СПб. Четыре года назад молодой человек-риэлтор приобретает у соседки комнату 31 кв.м. без оповещения других собственников. Одна семья была возмущена незнанием. Приобрела бы себе. Через год им же приобретается другая комната с отказами. Обе комнаты приобретены на мать, которую никто не видел и успешно сдаются. Через год так же без оповещения он приобретает другую комнату на себя, хотя ее продажи ожидали соседи.

    За время общения с ним выясняется, что он занимается этим с целью наживы и при том еще наркоман со стажем. Ни с кем и ни с чем не считается. Выживает людей любыми пакостями.

    2 года назад умирает пожилой сосед. Его проживающая в Германии дочь объявила нам о продаже 10 кв. м. за 2,5 мл руб. Были желающие купить за реальную цену. Попросили прислать письменно сообщение о цене. Прошло больше года, тишина. И вдруг на днях появляется молодой человек с ремонтом в соседкой комнате и перестановкой мебели на кухне, стоит и замок. Вызывали милицию, не приехала. Он говорит, что новый собственник комнаты умершего соседа и одной из комнат, которую пару лет назад приобрел риэлтор-наркоман. Мы понимаем, что покупка была совершена по дарению микродоли. Возможно ли оспорить сделку? Или сразу обращаться в прокуратуру по всем этим сделкам с нашим черным риэлтором? Просим у вас совета. Жить в квартире стало небезопасно. Остались одни пенсионеры.

    1. В тонкостях вашего дела, лучше обратиться к дежурному юристу, так как здесь множество нюансов.

  4. Здравствуйте, Меня зовут Наталия Игнатьевна. Я живу в коммунальной квартире 2-х комнатной. Недавно стала собственницей дальняя родственница 2- комнаты. после смерти бабушки. Неделю назад заявляется женщина и утверждает, что она прописана в этой комнате. То есть ее продали не уведомив меня. Так как я являюсь первой на куплю этой комнаты. Cначала они продали 1/4 часть комнаты, а через месяц оставшуюся часть. И если будет прописана одна, имеют ли право находится другие лица в коммунальной квартире?

  5. Здравствуйте, у меня такой вопрос. Соседи о продаже уведомлены заказным письмом, ответ об отказе или покупке не получили. Прошло 2 месяца. В разговоре с ними они категорически против покупки за любую сумму, даже за меньше намного, что указана в уведомлении, она им не нужна. Как быть с продажей, можно ли продать третьему лицу за меньшую сумму, или требуется отказ соседей через нотариуса. Как правильно поступить?

    1. Если заказное письмо с уведомлением, то Вы можете продать квартиру третьему лицу после 30 дней и при это не должны снижать цену.

    2. Чтобы продать за меньшую стоимость, надо направить соседям предложение с новой (меньшей) стоимостью. Спустя месяц можно продавать.

  6. Меня интересует такой вопрос. В трехкомнатной квартире 2 хозяина продают две комнаты. Я живу в третьей и не покупаю эти комнаты. Меня беспокоит то, что я часто отсутствую и боюсь, что моя комната может быть продана черным реелтором. Я сделала в МФЦ бумагу, что продать ее можно только в моем присутствии. Дает ли эта бумага мне полную защиту или ее могут обойти?

  7. Добрый день!
    Есть коммунальная квартира состоящая из 3х комнат. Один сосед решил продать комнату другому, третий сосед не знает о сделке, является ли эта сделка незаконной, может ли третий сосед оспорить эту сделку? Второй сосед утверждает, что можно не уведомлять третьего соседа.

    1. Обязательно нужно уведомить третьего соседа, так как первоочередность покупки комнаты принадлежит ему. Необходимо получить отказ от покупки этой комнаты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *