Продажа квартиры

Продажа квартиры без риелтора: юридический аспект сделки

Михаил Бондарев Автор статьи

4

Любые операции с жильем (купля, продажа, обмен, аренда) требуют повышенного внимания владельцев и знания всех юридических тонкостей процедур. Так, к числу наиболее распространенных ошибок продавцов можно отнести неправильную оценку стоимости квартиры, потерю времени из-за поиска более «дорогого» покупателя, неправильное составление документов и т.д.

Чтобы не попасть в руки мошенникам, многие собственники недвижимости обращаются за помощью в риелторские агентства — конечно, услуги профессионалов обходятся недешево, но вместе с тем помогают обезопасить сделку. Тем же, кто хочет продать квартиру самостоятельно, юристы дают несколько полезных советов.

Основные рекомендации

1. Изучите рынок жилья, выпишите самые высокие и максимально низкие цены на квартиры, аналогичные по метражу, расположению, типу застройки продаваемой недвижимости. Если в срочном заключении сделки необходимости нет, рекомендуется выставить максимальную цену и не спешить с продажей. Стоимость квартиры при отсутствии спроса всегда можно снизить на несколько порядков.
2. Грамотно составленное объявление о продаже – еще один залог успешной сделки. Так, собственник жилья должен максимально подробно описать квартиру (площадь, расположение, состояние, планировку помещения), указать на ее преимущества.
3. Если объявление размещается в онлайне, обязательно стоит приложить фотографии. Рекомендуем фотографировать комнаты в общем виде, меняя ракурсы и фокусировку на объекте, чтоб картинка получилась яркой и светлой, привлекая покупателей.
4. Следует прописать, что квартиру продает ее собственник – этот факт привлечет покупателей, которые не хотят связываться с посредниками, предпочитают сотрудничать только с хозяевами жилья.

Что делать, когда покупатель найден?

После того как нынешний и будущий владелец квартиры договорились о стоимости жилья, необходимо приступать к оформлению договора купли-продажи, можно воспользоваться услугами нотариуса.

Рекомендуем заключить предварительный договор с внесением задатка (размер – величина договорная). Это – своего рода мера безопасности, страховка для владельца жилья, ведь если сделка не состоится, то соответствующая сумма в установленном или даже двойном объеме возвратится к хозяину квартиры.

Важно! В договоре купли-продажи обязательно должен быть указан срок, в течение которого состоится сделка. Лучше выделить больше времени на оформление документации.

Заключение договора купли-продажи

Процедура осуществляется у нотариуса в установленный день. Необходимо заранее уточнить, есть ли возможность по месту проверить подлинность купюр.

При проведении сделки обязательно оплачиваются:

• госпошлина (1% от стоимости жилья);
• услуги нотариуса;
• пенсионный сбор (1% от цены квартиры).

Чаще всего описанные затраты поровну разделяют между собой продавец и покупатель.

Изучив документацию, нотариус составляет договор купли-продажи. Стороны, заключающие сделку, должны внимательно ознакомиться с содержанием документа, подписать его. По факту заключения сделки осуществляется передача денег от покупателя продавцу.

Последняя операция – нотариус заверяет договор.

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора в 2024 года

Первый этап – подготовка самой квартиры и всей необходимой документации. Чтобы правильно собрать пакет необходимых бумаг, можно обратиться за помощью в регистрирующий орган либо МФЦ. Отсутствие тех или иных документов может существенно отсрочить сделку.

Документы, необходимые для продажи квартиры:

• свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН на жилье, которое подлежит продаже, либо любой другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на данную квартиру;
• удостоверения личностей (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних граждан) всех тех, кто проживает на продаваемых квадратных метрах;
• технический план (нужен банку при покупке в ипотеку);
• свидетельство о браке и нотариально заверенное письменное согласие супруга(и) на продажу квартиры;
• разрешение органов опеки на заключение сделки в случае, если собственником жилья является несовершеннолетний гражданин;
• копия финансово-лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы, о необходимости наличия таковых лучше узнать заранее у нотариуса.

Второй этап – установка цены на квартиру после тщательного анализа рынка недвижимости и поиск покупателя.

Но помните, чем дольше продается квартира, тем больше теряете денег оплачивая коммунальные и другие платежи. Рекомендуем рассчитать расходы на ближайшие пол года.

Далее следует сконцентрировать свои усилия на составлении предварительного договора купли-продажи – этот документ, который обезопасит, прежде всего, самого владельца квартиры от возможной отмены сделки (даже если это случится, он получит внесенный покупателем задаток).

Предварительный договор купли-продажи составляется в свободной форме, в обязательном порядке в нем должны присутствовать:

• паспортные данные обеих сторон, участвующих в сделке;
• адреса покупателя, продавца;
• адрес и подробное описание выставленной на продажу квартиры;
• сумма аванса (задатка);
• срок, в течение которого должна быть заключена сделка.

Договор подписывают обе стороны (с указанием даты).

Третий шаг — расчет за приобретенную недвижимость. Он может быть наличным, безналичным, осуществляется при заключении договора либо во время подписания акта приема-передачи квартиры.

Юристы рекомендуют при продаже недвижимости физическому лицу для передачи денег использовать банковскую депозитарную ячейку – это максимально безопасный и удобный метод. Как только сделка будет заключена, продавец сможет в любой момент отправиться в финансовое учреждение и забрать полагающиеся ему средства.

Четвертый шаг – составление и заверение договора купли-продажи у нотариуса, а также регистрация прав нового собственника на приобретенное жилье. Документ обязательно должен содержать такие пункты:

• точный адрес, подробное техническое описание продаваемого жилья;
• сроки, способ передачи денег за квартиру покупателем;
• то, кто будет оплачивать сделку;
• в течение какого времени продавец обязуется освободить жилье и передать его новому владельцу;
• как и когда будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры 2024 года

Важно: когда договор подписан обеими сторонами, необходимо отправиться в регистрационный орган по месту нахождения квартиры, пройти соответствующую процедуру регистрации.

Завершающий шаг – передача жилья новому собственнику. Эта процедура сопровождается подписанием специального юридического документа – акта приема-передачи (после этого вся ответственность за квартиру перейдет к новому владельцу). Бумага составляется в 2-х, а если в сделке принимает участие банк – в 3-х экземплярах. Продажа квартиры состоялась.

Образец передаточного акта при продаже квартиры 2024 года

Как самостоятельно продать долю в квартире

Прежде всего, владелец может предложить приобрести законные метры другим собственникам квартиры. Эти лица имеют право преимущественной (внеочередной) покупки по установленной продавцом стоимости.

Первый шаг — хозяин доли составляет письменное извещение с указанием цены и других нюансов сделки, если несколько совладельцев изъявили желание приобрести квадратные метры, — они распределяются пропорционально их долевой собственности в квартире. В ином случае квадратные метры «уйдут» одном покупателю.

Второй шаг — подготовка и заключение сделки. Процедура проводится в кабинете нотариуса. Договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать такую информацию:

• данные продавца, покупателя;
• подробное описание недвижимого имущества (адрес, общая и жилая площадь);
• цена.

К договору прилагают передаточный акт либо другой аналогичный документ.

Третий шаг — регистрация перехода права собственности на долю жилья. Так, в Росреестр (МФЦ) необходимо представить следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры, акт приема передачи (и копии этих бумаг);
• копии паспортов участников сделки и всех долевых собственников жилья (если среди таковых есть несовершеннолетние граждане – свидетельства о рождении).

При необходимости в предоставляемый пакет документов включают акт из органов попечительства и доверенность на представителя.

Четвертый шаг – уплата налога. Продавец должен внести НДФЛ либо обратиться за имущественным налоговым вычетом.

В целом, процедура продажи доли квартиры практически ничем не отличается от реализации другой недвижимости. Главное отличие – предварительно извещение совладельцев жилья о намерении продать его долю.

Итак, самостоятельная продажа квартиры – достаточно трудоемкий процесс, требующий знания множества юридических тонкостей. Главным достоинством такого подхода является минимизация общих затрат на сделку (не придется оплачивать услуги риелтора). Наряду с этим, помощь специалиста может ускорить продажу жилья и уберечь от нежелательных ошибок (при установке цены, выборе покупателя, оформлении документации). В любом случае консультация опытного юриста – та необходимая мера, которая поможет справиться с поставленной задачей быстро и без финансовых потерь.

Видео: Алгоритм проведения сделки при продаже квартиры