Бесплатная консультация юриста
Москва
Санкт-Петербург

Ежемесячно всем жильцам многоквартирных домов приходят квитанции об оплате коммунальных услуг, которыми они пользуются. Среди прочих услуг есть строка «содержание и текущий ремонт», смысл которой не всем понятен. В этом нам и стоит разобраться.

В статье 154 Жилищного кодекса перечислен весь перечень сезонных и других работ, которые обязательно должны проводиться в многоквартирном доме. Для поддержания его нормативного состояния, как в плановом порядке, так и в экстренном. Помимо того, что при эксплуатации многоквартирного дома управляющая компания должна контролировать и содержать общедомовое имущество, согласно требованиям законодательства, на нее наложена обязанность предотвратить возможную порчу этого имущества.

Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции с 2022 года

Все работы по содержанию и ремонту жилья должны выполняться управляющей организацией в течение всего периода эксплуатации дома постоянно и регулярно. При этом любой из жильцов имеет право обратиться и получить информацию, на что потрачены средства.

Содержание и ремонт жилого помещения можно разделить на несколько групп работ и каждую из них мы разберет подробнее.

  1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома.

За общедомовым имуществом необходимо регулярно проводить комплекс мер, направленных на профилактику и предупреждение различных ситуаций, которые в итоге могут привести к плачевным последствиям. Поэтому обязательно должны проводить работы по:

  • осмотру общего имущества, который проводится инициативной группой жильцов и определяет различные недочеты и несоответствия нормативному состоянию;
  • регулярной уборке и обработке помещений, находящихся в общем пользовании жителей дома;
  • противопожарной безопасности;
  • подготовке и содержанию общих для дома электросетей и оборудования;
  • соблюдению определенной влажности и температуры, установленной нормативными актами;
  • подготовке к отопительному сезону, а также осуществлению текущего и капитального ремонта;
  • благоустройству придомовой территории;
  • принятию мер к экономии энергоносителей;
  • осуществлению сбора и утилизации ртутьсодержащих ламп, вышедших из строя.
  1. Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации.

К таким работам относятся меры по недопущению проблем со стартом отопительного сезона, а также его окончанием, по созданию комфортного микроклимата в любой из сезонов, это:

  • регулирование систем отопления и своевременный их ремонт;
  • проверка и прочистка вентиляционных каналов, утепление окон и дверей в общедомовых помещениях, опрессовка труб;
  • осмотр целостности окон и замена стекол или рам по необходимости;
  • ремонт входных дверей с установкой доводчиков, а также утепление входных групп.
  1. Ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Все объекты многоквартирного дома требуют постоянного внимания и осуществления текущего ремонта. К ним относятся:

  • работы по недопущению проблем с фундаментом, которые могут быть связаны с его повреждением, включают в себя усиление и восстановление поврежденных участков;
  • кровельные работы с целью устранения протечек, организации отвода воды, а также вентиляции и утеплению;
  • фасадные работы;
  • осмотр и усиление перекрытий, а также балконных выступов и козырьков;
  • внутренние работы по замене и ремонту отделки общих помещений: стен, потолка, пола;
  • поддержание в работоспособном состоянии и своевременный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, а также систем электроснабжения, лифтов, насосных установок, общих приборов учета потребления ресурсов;
  • прочистка и дезинфекция мусоропроводов;
  • благоустройство придомовой территории с заменой и ремонтом дорог пешеходных зон, проезжей части, отмостки дома.

Все эти виды работ должны выполняться постоянно и вовремя. О любом недочете каждый житель дома имеет право сообщить в управляющую компанию, а та отреагировать и решить вопрос об устранении. Если этого не произошло, жильцы могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию.

  1. Организация работ по уборке и вывозу мусора.

Сюда относятся все работы, связанные с поддержанием чистоты и порядка. Это создает комфортные условия, мусор и сезонные осадки не становятся проблемой жильцов многоквартирного дома. Сюда относится не только очистка территории от бытового мусора, но и его вывоз, а так же:

  • чистка от снега;
  • ликвидация ледяных участков путем посыпания средствами против скольжения;
  • сбор листвы;
  • полив и стрижка газонов.

Вывоз мусора оплачивается отдельной квитанцией и не включается в СОИ.

  1. Ликвидация аварийных ситуаций.

Все системы в доме должны функционировать в пределах норм. Во избежание серьезных проблем и аварий, управляющая компания должна уделять особое внимание их предотвращению. Все мелкие и несущественные неполадки в любой из систем дома должны устраняться вовремя, до того, как это может привести к катастрофическим последствиям. Эта статья расходов дает возможность производить:

  • замену кранов;
  • ликвидировать засоры в системах канализации;
  • проводить сантехнические работы;
  • устранять неполадки в системах отопления, вентиляции и т.д.
  1. Общедомовые нужды (СОИ) — новая строка в квитанции.

Отметим, что с начала 2018 года в строку на содержание и текущий ремонт жилья добавлены расходы на общедомовые нужды. СОИ (ОДН) включает в себя все расходы, связанные с общим потреблением ресурсов:

Объем таких коммунальных услуг, по которым рассчитывается плата каждому жильцу, ограничивается нормативами, установленными законодательством. С перечнем услуг, по которым жители дома обязаны оплачивать соответствующую строку в квитанции должен быть согласован и запротоколирован. Это касается и тарифов, устанавливаемых для оплаты перечисленных услуг.

Тарифы на содержание и ремонт жилого помещения

Плату за текущий ремонт и содержание определяет управляющая компания на каждый конкретный дом из расчета стоимости работ по смете и согласовывается с его жильцами. Размер платы должен утверждаться не чаще одного раза в год.

Все эти моменты, как и состав общего имущества, периодичность услуг, стоимость, а также порядок ее формирования должны быть указаны в договоре управления, который составляется на каждый многоквартирный дом.

Формула расчета

Расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества с 2022 года складывается из следующих показателей:

СиР = (Т × Sпл), где

  • Т — утвержденный управляющей организацией тариф на содержание и ремонт жилого помещения;
  • Sпл — площадь квартиры.

Итоговой суммой в квитанции, будет сумма всех расходов на холодное и горячее водоотведение, а также ОНД по электроэнергии, уитывая полученное значение СиР.

СиРитого = (Т × Sпл) + ОДНэл+ ХВ + ГВ + Т/э на ГВС, где

  • ХВ — водоотведение холодного водоснабжения;
  • ГВ — водоотведение горячего водоснабжения;
  • Т/э на ГВС — тепловая энергия на горячее водоснабжение (при условии что МКД оборудован бойлером для нагрева ХВ).

Что такое водоотведение в коммунальных платежах?

Формула расчета ОДН:

ОДНэл = (Н × Sпл.моп × Sпл / Пл.общая), где

  • Н – установленный территориальной администрацией норматив потребления ресурса;
  • Sпл.моп – площадь мест общего пользования;
  • Sпл.общая – площадь всех жилых и нежилых помещений в доме.

Подробнее: Расчет ОДН по электроэнергии в МКД

Для наглядности рассмотрим расчет на примере.

Квартира находится в благоустроенном современном доме в Московской области. В высотке имеются мусоропровод и лифт. Площадь квартиры составляет 60 кв.м., площадь МОП – 6500 кв.м. и общая площадь дома 17800 кв.м. ХВ и ГВ — 5,56 руб., Т/э на ГВС — 11,1 руб.

УК утвержден тариф на содержание и ремонт, который составляет 23,6 рублей, а также норматив на ОДН за электричество – 1,54 кВт/ч;

Сначала рассчитаем ОДН за электричество:

1,54 × 6500 × 60 / 17800 = 33,7 руб.

Применим упомянутую выше формулу и рассчитаем, какую сумму должны увидеть житель квартиры в квитанции на содержание и ремонт:

СиР = (23,6 × 60) + 33,7 + 5,56 + 5,56 + 11,1 = 1471,9 руб.

Все работы, которые прописаны в договоре, должны проводиться постоянно. А жильцы обязаны регулярно вносить плату за услуги, выставляемую в квитанциях.

Внимание! Если жилое здание относится к муниципальной собственности, то в плату будет добавлен платеж за наем помещения.

Отметим, что от ряда услуг можно отказаться путем согласования с представителями УК и закрепив это протоколом общего собрания. Например, от уборки в подъезде, если жители приняли решения осуществлять ее своими силами.

Учет содержания общего имущества из состава доли общей собственности

В ГК и ЖК РФ прописано, за что именно граждане должны платить, если они живут в МКД и являются собственниками квартир.

В соответствии с п. 3,4 Правил ПП №491:

  1. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
  2. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ:

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  2. ДОЛЯ обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При соблюдении положений ст. 245, 246, 247, 249 ГК РФ по СОГЛАШЕНИЮ всех собственников помещений в МКД граждане вправе САМОСТОЯТЕЛЬНО определить размер идеальной ДОЛИ в общем имуществе, выразив её в виде простой арифметической дроби. При наличии СОГЛАШЕНИЯ граждане в праве обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, заплатив госпошлину. Плата за ДОЛЮ в ОИ МКД намного меньше, чем плата за общее имущество с площади квартиры.

Формула для расчета площади ОИ, которую мы должны оплачивать, установлена определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13

Доля собственника рассчитывается следующим образом:

Sоб. / Sкв.мкд. × Sкв.

  • Sоб. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
  • Sкв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
  • Sкв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Для определения доли каждого собственника в общем имуществе используются данные зарегистрированные в ЕГРН:

ПРИМЕР

Исходные данные:

  • 561,6 кв.м. — площадь нежилых помещений / общедомовое имущество (кадастровый № 56:26:1503010:1215)
  • 2438,2 – площадь всех помещений собственников (кадастровый №56:26:1503010:1214)

Расчёт доли по формуле:

  1. 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м. — усреднённая доля в общем имуществе.
    Т. к. площади квартир (собственников) имеют разную площадь, рассчитываем ДОЛЮ каждого собственника исходя из площади квартиры (собственника);
  2. 0.2 кв. м. × _____ = ______ кв. м. — ДОЛЯ собственника в общем имуществе МКД.
  3. Например реестр собственников с определением их долей в общем имуществе по адресу: ул. Геологов, 16 п. Саракташ, Оренбургской области. Кадастровый номер 56:26:1503010:1096 Оренбургская область, Саракташский район, п. Саракташ, ул. Геологов, дом № 16, кв. №1 четырех комнатная квартира:

82,70 кв.м. × 0,2 кв.м. = 16,5 кв.м.

Видео: Содержание и ремонт жилого фонда

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (495) 128-73-93 Москва, Московская область
+7 (812) 429-70-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 350-70-93 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Комментарии: 23

  1. Не путайте жилищные услуги от которых можно отказаться на общем собрании жильцов и не платить ни копейки, с Коммунальными услугами который оплачено по межбюджетному трансферту П.П № .97 на 2016-2018 годы П.П№ 1710 приказ минфина (Силуанова) № 259 н на 2019-2021 годы за каждый кв\м в России..

    1. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 г. № 584 так называемый закон о ЖКХ № 97 был отменен. Это решение опубликовано на официальном сайте правительства.

  2. Владимир очнись. После перечисление денег по регионом был отменен 97-е пост. последующим были П.П.№541 П.П.№578 еше П.П.№1710 приказ минфина (Силуанова)№259 н на 2019-2021 годы все коммунальные услуги оплачены правительством России.

    1. Я согласна с Вами, никаких расчетов по коммунальным услугам не должно быть, Правительством оплачиваются коммунальные расходы и капитальный ремонт, надо смотреть расчетные счета на квитанциях, т.к они транзитные, а не банковские код стоит там валютный 40702810… , должен 40821…… 810 код валюты…

    2. Гамлет, вы юридически неграмотны! Для начала, хотя бы прочитайте это постановление № 97, а не выдергивайте удобные предложения из контекста, а затем потрудитесь понять правила применения законов в их сфере действия и хронологии.

  3. Только не надо ссылаться на ЖИ. Все проблемы в ЖКХ от бездействия и ложных формальных отписок, вместо принятия мер. Доказательство — жилой фонд и инженерные сети приходят в непригодность с катастрофической скоростью. Лифтовое хозяйство — угроза жизни и здоровью людей. Лифты почти 9 лет эксплуатируются за пределами срока годности. А Мосжилинспекция отвечает, мы смотрели они у Вас работают, а ООО Экоцентр, продлил срок эксплуатации еще на два года.

    -БЕЗОТВЕТСТВЕННОСТЬ и Безнаказанность. Люди и даже дети гибнут в лифтах, а отвечает только почему-то слесарь???

  4. Как подлецы дурачат! В РФ нет УК обязанных содержать собственность жилых, нежилых помещений МКД. Единственная обязанность УК содержат и ремонтировать Общее имущество МКД и все!
    Поэтому собственники согласно ч.1 ст. 37, ч.2 ст. 39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ обязаны платить УК на содержание и ремонт ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД не с площади своей квартиры, офиса, как вам врут юристы, а только со своей Доли в Общем Имуществе МКД.

  5. Все это весьма условно. И расчёты, и тарифы, и меж-ремонтные периоды. Виды работ повторяются, некоторые вообще не проводятся годами. Выполнение не контролируется получателями услуг. УК не стимулируется к сокращению затрат. В общем кто что пролоббировал, то мы и платим.

  6. А после постановления № 97, вышло постановление № 259 и 259Н. Там все тоже, только на 2019-2021 год нет таблицы, а среднее за предыдущие годы. И это началось с 2004 года.
    Это я отвечаю Владимиру, который написал, что № 97 отменено. Вот оно у меня лежит рядышком и не путайте людей. На каждый кв.м и на кап.ремонт. И получают эти деньги администрация. Вот осталось узнать, как они пилят эти деньги. Но… еще не вечер. Деньги поступают в казначейство, а от туда на счет администрации. И власти об этом знают, я так понимаю это гостайна, за которую чиновникам хорошо платят.

    1. Валентина, еще раз внимательно прочитайте это постановление, особенно в части его применения, если чего-то не понимаете, то стоит обратиться к юристам и только потом стоит говорить о его применении.

    2. Кстати, НИКОГДА постановление Правительства не может отменять, изменять федеральный закон, которым является ЖК РФ.

  7. Исходя из общего принципа гражданского законодательства, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества за счет своих средств, подчеркиваю, не за счет средств управляющей организации, а за счет своих средств.
    Но Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за услуги работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39). Не надо выдумывать формулу: площадь квартиры на тариф. Читать ст. 162.2 РФ. УК обязуется содержать и ремонтировать общее имущество, а не квартиры собственников.

    1. Правильно Виктор! УК дурят жильцов как хотят. В ЖК четко прописано «…участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество…», а не квартиры. Свою квартиру я содержу сам. Пора с этим беспределом УК заканчивать!

  8. Что за бред в комментариях? Какая администрация? Какие тарифы УК? Деньги поступают на счет УК и расходуются на содержание МКД в надлежащем состоянии (вкл. и зарплату работникам, обслуживающим МКД.) Тарифы устанавливает администрация города в зависимости от характеристик дома. Не вводите людей в заблуждение. А статья хорошая. Спасибо автору.

    1. Вы не правы. Администрация не устанавливает тарифы для всех. Они устанавливают тарифы для тех, кто не принял решения о принятии тарифов (это большая разница).
      Дело в том, что администрация принимает тарифы (всегда с повышением даже того, что не должно повышаеьтся) два раза в год, а собственники принимают тариф (за содержание жилого помещения, но не коммунальные ресурсы) один раз в год минимум.
      Кроме того, управляющая организация обязана перед ОСС предоставить обоснование, расчёт и смету расходов собственникам, а этого делать ох как не хочется и затратно это:
      — нужно провести осмотр дома;
      — нужно рассчитать смету производства работ по выявленным нарушениям;
      — нужно составить план производства работ и смету на производство работ согласно плана;
      — представить это собственникам на ОСС и обосновать его.
      Поэтому и стараются пробить утверждение тарифов по постановлению органа местного самоуправления (даже могу пример привести из личной практики — в городском округе Домодедово в 2019 году депутаты таким постановлением (которое вышло с опозданием на месяц) придали постановлению обратный ход, и прописали (в разрез с Жилищным кодексом и ПП РФ № 491), что плата за «Содержание жилого помещения» взимается вместе с платой за коммунальные ресурсы, потраченные на «Содержание общего имущества» (ОДН). И это прописано в официальном документе Главы городского округа!!! Прокуратура и ГЖИ молчит.
      Так что ничего они не устанавливают в зависимости от характеристик — они устанавливают повышение откатов и взяток.

  9. Уважаемые коллеги! Полагаю правильным уточнить понятие «тариф» применительно к понятию платы за содержание и ремонт жилого помещения.
    Ст. 156 ЖК РФ называется «Размер платы за жилое помещение». Ч.1 ст. 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
    Ч.7 ст. 156 ЖК РФ установлено что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, в Законе Российской Федерации, содержащего специальные требования, — Жилищном кодексе России, отсутствует понятие — «решение собственников об установлении тарифов по содержанию общего имущества…».

  10. Читая подобные разъяснения все время удивляюсь, а почему о содержании и ремонте жилого помещения все пишут только об общедомовом имуществе в МКД?????? Разве в этот тариф не входит общедомовое имущество, которое у каждого из нас в квартире и которое УО должна содержать и ремонтировать за счет этой статьи??? Но про это почему-то все молчат! Неоднократно в инете просил «юристов» опубликовать весь перечень этих работ, ссылками на нормативно-правовые акты, но увы……. А ведь многое УО обязана в вашей квартире ремонтировать и менять, согласно этой статьи «бесплатно».

    1. Геннадий, в вашей квартире из общедомового имущества находятся стояки холодного, горячего водоснабжения, канализации, газа (при его наличии) и система отопления до отсекающего крана. Вот эти коммуникации УК должны ремонтировать без отдельной платы за ремонт, все остальное — за ваш личный счет. Разводка водоснабжения от стояка — это имущество владельца квартиры, соответственно вся сантехника тоже ваша личная собственность.

  11. Кто сочинял эту глупость? Он далек от понятия «жилое помещение» и «общедомовое имущество». УК обязана содержать общедомовое имущество МКД (ст.162 ЖК). Собственник имеет в общем имуществе МКД только долю.
    Sоб. / Sкв.мкд. × Sкв. По этой формуле определяется доля собственника без учета всей площади МКД. 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м.*56.1=11.22 кв.м. Не внимательность автора к решению арбитражного суда была выдумана эта формула.
    Как определяется площадь мест общего назначения? Общая площадь дома минус жилую площадь всех помещений МКД.
    Общая площадь дома-561.6+2438.2=2999.3 кв. м. Определяем долю собственника: 56.1/2999.3*561.6=10.50 кв. м.

    1. Ответ ВИКТОРу: Какая доля? Не путайте долю в жилом помещении (т.е. в квартире) с местами общего пользования! ОБЩЕГО — Вы это слово понимаете? Например, коридор — все имеют равные права им пользоваться, лично себе никто не может взять ни сантиметра! А доля в этом случае рассчитывается только при расчёте оплаты: например, за уборку, за освещение.

  12. Мне интересно: почему цель платежей обозначена как «Содержание и ремонт жилого помещения» — а на самом деле в жилом помещении ничего за счёт собранных денег не ремонтируется? Так и написали бы — содержание и ремонт мест общего пользования. ИМХО, при такой формулировке становится ясно, что тарифы безбожно завышены.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *