Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит?

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Ежемесячно всем жильцам многоквартирных домов приходят квитанции об оплате коммунальных услуг, которыми они пользуются. Среди прочих услуг есть строка «содержание и текущий ремонт», смысл которой не всем понятен. В этом нам и стоит разобраться.

В статье 154 Жилищного кодекса перечислен весь перечень сезонных и других работ, которые обязательно должны проводиться в многоквартирном доме. Для поддержания его нормативного состояния, как в плановом порядке, так и в экстренном. Помимо того, что при эксплуатации многоквартирного дома управляющая компания должна контролировать и содержать общедомовое имущество, согласно требованиям законодательства, на нее наложена обязанность предотвратить возможную порчу этого имущества.

Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции с 2020 года

Все работы по содержанию и ремонту жилья должны выполняться управляющей организацией в течение всего периода эксплуатации дома постоянно и регулярно. При этом любой из жильцов имеет право обратиться и получить информацию, на что потрачены средства.

Содержание и ремонт жилого помещения можно разделить на несколько групп работ и каждую из них мы разберет подробнее.

1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома.

За общедомовым имуществом необходимо регулярно проводить комплекс мер, направленных на профилактику и предупреждение различных ситуаций, которые в итоге могут привести к плачевным последствиям. Поэтому обязательно должны проводить работы по:

  • осмотру общего имущества, который проводится инициативной группой жильцов и определяет различные недочеты и несоответствия нормативному состоянию;
  • регулярной уборке и обработке помещений, находящихся в общем пользовании жителей дома;
  • противопожарной безопасности;
  • подготовке и содержанию общих для дома электросетей и оборудования;
  • соблюдению определенной влажности и температуры, установленной нормативными актами;
  • подготовке к отопительному сезону, а также осуществлению текущего и капитального ремонта;
  • благоустройству придомовой территории;
  • принятию мер к экономии энергоносителей;
  • осуществлению сбора и утилизации ртутьсодержащих ламп, вышедших из строя.

2. Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации.

К таким работам относятся меры по недопущению проблем со стартом отопительного сезона, а также его окончанием, по созданию комфортного микроклимата в любой из сезонов, это:

  • регулирование систем отопления и своевременный их ремонт;
  • проверка и прочистка вентиляционных каналов, утепление окон и дверей в общедомовых помещениях, опрессовка труб;
  • осмотр целостности окон и замена стекол или рам по необходимости;
  • ремонт входных дверей с установкой доводчиков, а также утепление входных групп.

3. Ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Все объекты многоквартирного дома требуют постоянного внимания и осуществления текущего ремонта. К ним относятся:

  • работы по недопущению проблем с фундаментом, которые могут быть связаны с его повреждением, включают в себя усиление и восстановление поврежденных участков;
  • кровельные работы с целью устранения протечек, организации отвода воды, а также вентиляции и утеплению;
  • фасадные работы;
  • осмотр и усиление перекрытий, а также балконных выступов и козырьков;
  • внутренние работы по замене и ремонту отделки общих помещений: стен, потолка, пола;
  • поддержание в работоспособном состоянии и своевременный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, а также систем электроснабжения, лифтов, насосных установок, общих приборов учета потребления ресурсов;
  • прочистка и дезинфекция мусоропроводов;
  • благоустройство придомовой территории с заменой и ремонтом дорог пешеходных зон, проезжей части, отмостки дома.

Все эти виды работ должны выполняться постоянно и вовремя. О любом недочете каждый житель дома имеет право сообщить в управляющую компанию, а та отреагировать и решить вопрос об устранении. Если этого не произошло, жильцы могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию.

4. Организация работ по уборке и вывозу мусора.

Сюда относятся все работы, связанные с поддержанием чистоты и порядка. Это создает комфортные условия, мусор и сезонные осадки не становятся проблемой жильцов многоквартирного дома. Сюда относится не только очистка территории от бытового мусора, но и его вывоз, а так же:

  • чистка от снега;
  • ликвидация ледяных участков путем посыпания средствами против скольжения;
  • сбор листвы;
  • полив и стрижка газонов.

С 2019 года вывоз мусора оплачивается отдельной квитанцией и не включается в СОИ.

5. Ликвидация аварийных ситуаций.

Все системы в доме должны функционировать в пределах норм. Во избежание серьезных проблем и аварий, управляющая компания должна уделять особое внимание их предотвращению. Все мелкие и несущественные неполадки в любой из систем дома должны устраняться вовремя, до того, как это может привести к катастрофическим последствиям. Эта статья расходов дает возможность производить:

  • замену кранов;
  • ликвидировать засоры в системах канализации;
  • проводить сантехнические работы;
  • устранять неполадки в системах отопления, вентиляции и т.д.

6. Общедомовые нужды (СОИ) — новая строка в квитанции.

Отметим, что с начала 2018 года в строку на содержание и текущий ремонт жилья добавлены расходы на общедомовые нужды. СОИ (ОДН) включает в себя все расходы, связанные с общим потреблением ресурсов:

Объем таких коммунальных услуг, по которым рассчитывается плата каждому жильцу, ограничивается нормативами, установленными законодательством.

С перечнем услуг, по которым жители дома обязаны оплачивать соответствующую строку в квитанции должен быть согласован и запротоколирован. Это касается и тарифов, устанавливаемых для оплаты перечисленных услуг.

Тарифы на содержание и ремонт жилого помещения

Плату за текущий ремонт и содержание определяет управляющая компания на каждый конкретный дом из расчета стоимости работ по смете и согласовывается с его жильцами.

Размер платы должен утверждаться не чаще одного раза в год.

Все эти моменты, как и состав общего имущества, периодичность услуг, стоимость, а также порядок ее формирования должны быть указаны в договоре управления, который составляется на каждый многоквартирный дом.

Формула расчета

Расчет платы за содержание и текущий ремонт  общего имущества с 2020 года складывается из следующих показателей:

СиР = (Т × Sпл), где

  • Т — утвержденный управляющей организацией тариф на содержание и ремонт жилого помещения;
  • Sпл — площадь квартиры.

Итоговой суммой в квитанции, будет сумма всех расходов на холодное и горячее водоотведение, а также ОНД по электроэнергии, уитывая полученное значение СиР.

СиРитого = (Т × Sпл) + ОДНэл+ ХВ + ГВ + Т/э на ГВС, где

  • ХВ — водоотведение холодного водоснабжения;
  • ГВ — водоотведение горячего водоснабжения;
  • Т/э на ГВС — тепловая энергия на горячее водоснабжение (при условии что МКД оборудован бойлером для нагрева ХВ).

Что такое водоотведение в коммунальных платежах?

Формула расчета ОДН:

ОДНэл = (Н × Sпл.моп × Sпл / Пл.общая), где

  • Н – установленный территориальной администрацией норматив потребления ресурса;
  • Sпл.моп – площадь мест общего пользования;
  • Sпл.общая – площадь всех жилых и нежилых помещений в доме.

Подробнее: Расчет ОДН по электроэнергии в МКД

Для наглядности рассмотрим расчет на примере.

Квартира находится в благоустроенном современном доме в Московской области. В высотке имеются мусоропровод и лифт. Площадь квартиры составляет 60 кв.м., площадь МОП – 6500 кв.м. и общая площадь дома 17800 кв.м. ХВ и ГВ — 5,56 руб., Т/э на ГВС — 11,1 руб.

УК утвержден тариф на содержание и ремонт, который составляет 23,6 рублей, а также норматив на ОДН за электричество – 1,54 кВт/ч;

Сначала рассчитаем ОДН за электричество:

1,54 × 6500 × 60 / 17800 = 33,7 руб.

Применим упомянутую выше формулу и рассчитаем, какую сумму должны увидеть житель квартиры в квитанции на содержание и ремонт:

СиР = (23,6 × 60) + 33,7 + 5,56 + 5,56 + 11,1 = 1471,9 руб.

Все работы, которые прописаны в договоре, должны проводиться постоянно. А жильцы обязаны регулярно вносить плату за услуги, выставляемую в квитанциях.

Внимание! Если жилое здание относится к муниципальной собственности, то в плату будет добавлен платеж за наем помещения.

Отметим, что от ряда услуг можно отказаться путем согласования с представителями УК и закрепив это протоколом общего собрания. Например, от уборки в подъезде, если жители приняли решения осуществлять ее своими силами.

Учет содержания общего имущества из состава доли общей собственности

В ГК и ЖК РФ прописано, за что именно граждане должны платить, если они живут в МКД и являются собственниками квартир.

В соответствии с п. 3,4 Правил ПП №491:

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. ДОЛЯ обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При соблюдении положений ст. 245, 246, 247, 249 ГК РФ по СОГЛАШЕНИЮ всех собственников помещений в МКД граждане вправе САМОСТОЯТЕЛЬНО определить размер идеальной ДОЛИ в общем имуществе, выразив её в виде простой арифметической дроби. При наличии СОГЛАШЕНИЯ граждане в праве обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, заплатив госпошлину. Плата за ДОЛЮ в ОИ МКД намного меньше, чем плата за общее имущество с площади квартиры.

Формула для расчета площади ОИ, которую мы должны оплачивать, установлена определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13

Доля собственника рассчитывается следующим образом:

Sоб. / Sкв.мкд. × Sкв.

  • Sоб. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
  • Sкв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
  • Sкв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Для определения доли каждого собственника в общем имуществе используются данные зарегистрированные в ЕГРН:

ПРИМЕР

Исходные данные:

  • 561,6 кв.м. — площадь нежилых помещений / общедомовое имущество (кадастровый № 56:26:1503010:1215)
  • 2438,2 – площадь всех помещений собственников (кадастровый №56:26:1503010:1214)

Расчёт доли по формуле:

  1. 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м. — усреднённая доля в общем имуществе.
    Т. к. площади квартир (собственников) имеют разную площадь, рассчитываем ДОЛЮ каждого собственника исходя из площади квартиры (собственника);
  2. 0.2 кв. м. × _____ = ______ кв. м. — ДОЛЯ собственника в общем имуществе МКД.
  3. Например реестр собственников с определением их долей в общем имуществе по адресу: ул. Геологов, 16 п. Саракташ, Оренбургской области. Кадастровый номер 56:26:1503010:1096 Оренбургская область, Саракташский район, п. Саракташ, ул. Геологов, дом № 16, кв. №1 четырех комнатная квартира:

82,70 кв.м. × 0,2 кв.м. = 16,5 кв.м.

Видео: Содержание и ремонт жилого фонда

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Предыдущий

Протокол общего собрания жильцов 2020 года + алгоритм проведения собрания

Следующий

Как отключить радиоточку в квартире: пошаговая инструкция

Внимание! В форме комментариев задавайте уточняющие вопросы по тексту статьи или делитесь своим мнением. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать дежурному юристу, либо через всплывающее окно в нижнем углу экрана. Спасибо.

14 комментариев

  1. Гамлет
    06.10.2019 at 04:09 — Ответить

    Не путайте жилищные услуги от которых можно отказаться на общем собрании жильцов и не платить ни копейки, с Коммунальными услугами который оплачено по межбюджетному трансферту П.П № .97 на 2016-2018 годы П.П№ 1710 приказ минфина (Силуанова) № 259 н на 2019-2021 годы за каждый кв\м в России..

    • Владимир
      18.10.2019 at 08:18

      Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 г. № 584 так называемый закон о ЖКХ № 97 был отменен. Это решение опубликовано на официальном сайте правительства.

  2. Гамлет
    05.11.2019 at 13:11 — Ответить

    Владимир очнись. После перечисление денег по регионом был отменен 97-е пост. последующим были П.П.№541 П.П.№578 еше П.П.№1710 приказ минфина (Силуанова)№259 н на 2019-2021 годы все коммунальные услуги оплачены правительством России.

    • Nadya K
      23.01.2020 at 09:35

      Я согласна с Вами, никаких расчетов по коммунальным услугам не должно быть, Правительством оплачиваются коммунальные расходы и капитальный ремонт, надо смотреть расчетные счета на квитанциях, т.к они транзитные, а не банковские код стоит там валютный 40702810… , должен 40821…… 810 код валюты…

  3. Нина
    17.11.2019 at 10:44 — Ответить

    Только не надо ссылаться на ЖИ. Все проблемы в ЖКХ от бездействия и ложных формальных отписок, вместо принятия мер. Доказательство — жилой фонд и инженерные сети приходят в непригодность с катастрофической скоростью. Лифтовое хозяйство — угроза жизни и здоровью людей. Лифты почти 9 лет эксплуатируются за пределами срока годности. А Мосжилинспекция отвечает, мы смотрели они у Вас работают, а ООО Экоцентр, продлил срок эксплуатации еще на два года.

    -БЕЗОТВЕТСТВЕННОСТЬ и Безнаказанность. Люди и даже дети гибнут в лифтах, а отвечает только почему-то слесарь???

  4. Валерий
    15.12.2019 at 21:41 — Ответить

    Как подлецы дурачат! В РФ нет УК обязанных содержать собственность жилых, нежилых помещений МКД. Единственная обязанность УК содержат и ремонтировать Общее имущество МКД и все!
    Поэтому собственники согласно ч.1 ст. 37, ч.2 ст. 39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ обязаны платить УК на содержание и ремонт ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД не с площади своей квартиры, офиса, как вам врут юристы, а только со своей Доли в Общем Имуществе МКД.

  5. Тамара
    30.12.2019 at 08:54 — Ответить

    Что входит в управление многоквартирным домом?

  6. Алексей
    21.01.2020 at 09:57 — Ответить

    Все это весьма условно. И расчёты, и тарифы, и меж-ремонтные периоды. Виды работ повторяются, некоторые вообще не проводятся годами. Выполнение не контролируется получателями услуг. УК не стимулируется к сокращению затрат. В общем кто что пролоббировал, то мы и платим.

  7. Валентина
    30.01.2020 at 10:00 — Ответить

    А после постановления № 97, вышло постановление № 259 и 259Н. Там все тоже, только на 2019-2021 год нет таблицы, а среднее за предыдущие годы. И это началось с 2004 года.
    Это я отвечаю Владимиру, который написал, что № 97 отменено. Вот оно у меня лежит рядышком и не путайте людей. На каждый кв.м и на кап.ремонт. И получают эти деньги администрация. Вот осталось узнать, как они пилят эти деньги. Но… еще не вечер. Деньги поступают в казначейство, а от туда на счет администрации. И власти об этом знают, я так понимаю это гостайна, за которую чиновникам хорошо платят.

  8. Виктор
    20.06.2020 at 11:46 — Ответить

    Исходя из общего принципа гражданского законодательства, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества за счет своих средств, подчеркиваю, не за счет средств управляющей организации, а за счет своих средств.
    Но Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за услуги работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39). Не надо выдумывать формулу: площадь квартиры на тариф. Читать ст. 162.2 РФ. УК обязуется содержать и ремонтировать общее имущество, а не квартиры собственников.

    • Утёсов
      02.07.2020 at 21:54

      Правильно Виктор! УК дурят жильцов как хотят. В ЖК четко прописано «…участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество…», а не квартиры. Свою квартиру я содержу сам. Пора с этим беспределом УК заканчивать!

  9. Лидия
    28.06.2020 at 18:07 — Ответить

    Как должна оплачиваться холодная питьевая и техническая вода?

  10. Ирина
    07.07.2020 at 21:05 — Ответить

    Что за бред в комментариях? Какая администрация? Какие тарифы УК? Деньги поступают на счет УК и расходуются на содержание МКД в надлежащем состоянии (вкл. и зарплату работникам, обслуживающим МКД.) Тарифы устанавливает администрация города в зависимости от характеристик дома. Не вводите людей в заблуждение. А статья хорошая. Спасибо автору.

    • Андрей
      31.07.2020 at 08:59

      Вы не правы. Администрация не устанавливает тарифы для всех. Они устанавливают тарифы для тех, кто не принял решения о принятии тарифов (это большая разница).
      Дело в том, что администрация принимает тарифы (всегда с повышением даже того, что не должно повышаеьтся) два раза в год, а собственники принимают тариф (за содержание жилого помещения, но не коммунальные ресурсы) один раз в год минимум.
      Кроме того, управляющая организация обязана перед ОСС предоставить обоснование, расчёт и смету расходов собственникам, а этого делать ох как не хочется и затратно это:
      — нужно провести осмотр дома;
      — нужно рассчитать смету производства работ по выявленным нарушениям;
      — нужно составить план производства работ и смету на производство работ согласно плана;
      — представить это собственникам на ОСС и обосновать его.
      Поэтому и стараются пробить утверждение тарифов по постановлению органа местного самоуправления (даже могу пример привести из личной практики — в городском округе Домодедово в 2019 году депутаты таким постановлением (которое вышло с опозданием на месяц) придали постановлению обратный ход, и прописали (в разрез с Жилищным кодексом и ПП РФ № 491), что плата за «Содержание жилого помещения» взимается вместе с платой за коммунальные ресурсы, потраченные на «Содержание общего имущества» (ОДН). И это прописано в официальном документе Главы городского округа!!! Прокуратура и ГЖИ молчит.
      Так что ничего они не устанавливают в зависимости от характеристик — они устанавливают повышение откатов и взяток.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *