НалогиПродажа квартиры

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие. Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2017 году.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2017 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры. Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2017 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2018 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения. Итак, Налоговый кодекс в ст. 217 гласит, что сумма продажи недвижимости не может быть менее 70% от ее кадастровой стоимости на начало года, в котором она продана.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу. Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

Но не всем необходимо этот налог платить.

Обратим внимание на применение имущественного вычета при продаже квартиры. Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение одного календарного года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости. Но по тем, что находились в собственности менее трех лет, применить имущественный вычет можно только не более одного миллиона рублей. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

  • 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,
  • 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 г.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры. Однако, существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

  1. Например, можно продать квартиру, полученную по наследству уже через три года владения, а не пять. Продавцу налог исчислен не будет, если он получил наследство до 01.01.2016 г., если же после, то продать квартиру возможно только после 5 лет.
  2. В случае получения квартиры по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

  • владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
  • при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Обратим внимание еще и на тот факт, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней. Ставки налога с продажи квартиры для резидентов составляют 13%, а для нерезидентов аж 30%. При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, речи не может быть.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее. Например, гражданин купил квартиру в 2012 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владению будут с даты получения первой доли.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

  • уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн.рублей;
  • уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах.

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2016 году с указанием стоимости в 1800 тыс.рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2016 года 1600 тыс.рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1850 тыс. рублей.

Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1800 т.р.- 1000 т.р.) * 13% = 104 т.р.

Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1850 т.р. — 1800 т.р.) * 13% = 6,5 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи. 1600 т.р. * 70% = 1120 т.р. Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы ((1120 т.р. – 1000 т.р.) * 20% = 24 т.р.). Согласитесь, что это будет крайне неприятно.

Пример 2. Квартира приобретена в 2015 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2017 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) * 13% = 39 т.р., а вычитание расходов: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) * 13% = 65 т.р. Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Так же, при расчете налога на квартиру можно воспользоваться калькулятором онлайн.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2017 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Предыдущий

Со скольки и до скольки можно шуметь в квартире по закону

Следующий

Налог на недвижимость для физических лиц в 2018 году