Аренда и Сдача

Долгосрочная аренда жилья: юридический аспект проблемы

Сдавать квартиру в аренду, то есть оформлять наем, имеет право исключительно собственник жилья. Ни родственники, ни друзья без нотариально заверенной доверенности, подтверждающей их право распоряжаться квадратными метрами, таких действий осуществлять не должны.

Необходимость во временном пользовании квартиры периодически возникает как у физических, так и юридических лиц (фирм, компаний, предприятий). Так, первые заключают договор найма с собственником жилья, вторые – арендуют помещение у его владельца. Таким образом, договора найма и аренды отличаются только тем, что заключаются с физическими или юридическими лицами соответственно.

Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.

  1. Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Конечно, «местные» специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, но стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
  2. Разместить объявление о сдаче квартиры в газете или на сайте. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
  3. Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.

Документация

Договор найма жилого помещения (Гражданский кодекс РФ, часть 2, раздел IV, глава 34, §1, статья 606) – вот та обязательная бумага, которая обезопасит любого арендодателя (да и квартиросъемщика) от нежелательных последствий сделки. Важно понимать, что подписывать такой документ следует в любом случае – сдается квартира родственникам, друзьям или же в ней будут жить незнакомые люди. Заверение контракта допускается, но обязательным не является.

Важно: в дополнение к договору необходимо составить и подписать акт приема-передачи квартиры. Здесь стоит указать техническое состояние квартиры, расположение мебели, особенности помещения и т.д. И договор найма, и акт приема-передачи квартиры подписывается обеими сторонами после согласования всех нюансов сделки и совместного осмотра арендуемого помещения.

Как правильно составить договор

Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон, подписывающих контракт. Бумага  в обязательном порядке должна содержать такую информацию (Гражданский кодекс РФ, часть 2, раздел IV, глава 34, §1, статья 606, 610, 611):

  • дата и место составления договора;
  • личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
  • предмет договора – квартира (ее расположение, метраж, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
  • размер ежемесячной арендной платы, то, на ком лежит ответственность за внесение средств в счет оплаты коммунальных услуг;
  • форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
  • наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья в пределах арендованных квадратных метров;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
  • особые условия (предварительно согласовываются участниками сделки).

Дополнительные условия

Для того чтобы обезопасить себя от чрезвычайных ситуаций и других неожиданностей, хозяину квартиры рекомендуется в договоре найма обозначить ряд важных нюансов:

  • запретить нанимателям прописывать на съемной жилплощади кого-либо из друзей или родственников;
  • внимательно отнестись к распределению обязанностей относительно страхования съемного помещения между обеими сторонами;
  • в договоре следует обозначить возможность периодического посещения квартиры владельцем жилья с целью контроля сохранности имущества и общего состояния квартиры.

Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилья — 5 лет. Даже если эта цифра не прописана в самом контракте, это само — собой разумеющийся факт. Правда, опытные юристы все же не рекомендуют заключать долгосрочные арендные договора – подписать контракт с новым жильцом быстрее и проще, чем разбираться с последствиями преждевременного отказа от аренды в одностороннем порядке.

Договор найма не требует обязательной регистрации в органах Росреестра в случае если срок его действия менее 1 года (так, арендатор сдает жилье, к примеру, на полгода или 11 месяцев).

Сдача квартиры долгосрочно: процесс регистрации в органах Росреестра

В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:

  • договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
  • заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
  • регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
  • предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.

Какие документы нужны для регистрации:

  • копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
  • непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
  • копии права собственности наймодателя на квартиру;
  • письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).

Почему в регистрации может быть отказано:

  • квартира не состоит на кадастровом учете;
  • на момент подписания нового договора найма еще не окончился срок действия предыдущего аналогичного контракта;
  • не все требуемые бумаги были поданы в Росреестр;
  • договор составлен не в соответствии с юридическими нормами, выявлены другие нарушения законодательства.
Договор найма жилого помещения 2017 года Образец заполненного договора найма жилого помещения Акт приема-передачи к договору аренды жилого помещения

Условия оплаты арендованного жилья

То, кто, как и когда будет оплачивать коммунальные услуги должно обязательно прописываться в договоре найма (Гражданский кодекс РФ, часть 2, раздел IV, глава 34, §1, статья 614). Там же указываются сроки и способы внесения арендной платы.  Многие владельцы жилья требуют внесения залога сразу же после подписания бумаги – это мера безопасности, позволяющая им рассчитывать на то, что жильцы не съедут до окончания срока действия контракта.

Важно: любые расчеты, осуществляемые за арендованную квартиру, должны подкрепляться распиской (составляется в двух экземплярах, хранится обоими участниками сделки). В случае безналичного расчета следует хранить квитанции об оплате.

Бланк графика платежей при найме квартиры

Правила расторжения договора

Основания и нюансы преждевременной отмены сделки должны быть подробно прописаны в самом контракте (Гражданский кодекс РФ, часть 2, раздел IV, глава 34, §1, статьи 618-620).

Наниматель квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении двух условий:

  • все лица, проживающие на съемной жилплощади, согласны с таким решением;
  • владелец квартиры предупрежден о разрыве договора нанимателем за 3 месяца.

Владелец квартиры, в свою очередь, может разорвать контракт в одностороннем порядке ввиду таких обстоятельств:

  • квартиросъемщик пропустил два плановых платежа (при краткосрочном договоре) или не вносит арендную плату в течение полугода (в случае долгосрочного договора);
  • жилье используется не по назначению, в нем проживает больше людей, чем было обозначено в контракте, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиками;
  • была отмечена порча имущества.

Расторжение договора может осуществляться и в судебном порядке (как по инициативе жильцов, так и с подачи собственника). К примеру, квартира стала непригодна для проживания, дом, в котором она расположена, пришел в аварийное состояние.

Налог на аренду жилья

И в случае заключения краткосрочного договора, и при долгосрочном найме собственник квартиры обязан оплачивать соответствующие налоги. В ином случае таковому придется не только вносить налог от прибыли за весь срок, но и уплатить штраф и пеню в размере 20-40% от общей не выплаченной налоговой суммы (налоговый кодекс РФ, глава 23).

Неуплата налогов может привести не только к финансовому «наказанию»,  но и к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).

Важно: размер налога – 13% от годовой прибыли за сдачу жилья. Избежать оплаты можно лишь в том случае, если жильцы были «запущены» в квартиру безвозмездно, арендная плата не вносилась (у собственника должны быть документы либо свидетели, которые могли бы это подтвердить).

Итак, долгосрочная аренда жилья – непростая с юридической точки зрения операция с массой тонкостей. Конечно, можно самостоятельно заниматься поиском потенциальных жильцов и оформлением бумаг, но лучше доверить это нелегкое «богатое» нюансами дело специализированным агентствам и опытному юристу. Несмотря на то что это повлечет за собой дополнительные затраты, уверенность и спокойствие за  сохранность своих квадратных метров стоят гораздо дороже.

Видео: Юлия Медведева — личный опыт

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Предыдущий

Реструктуризация ипотеки с помощью государства - пошаговая инструкция

Следующий

Может ли собственник выписать человека, прописанного в его квартире без согласия?